Как правильно оформить новостройку в собственность?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно оформить новостройку в собственность?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Оформить право собственности на квартиру вы сможете после того, как дом будет поставлен на кадастровый учет. Постановка дома на кадастровый учет может занять до полугода, но точные сроки лучше уточнить у вашего застройщика при подписании акта приема-передачи.

Какой срок предоставления документов

Если кредитный договор подписан до 29.11.2022 г., крайний срок предоставления документов — 3 года с даты получения ипотеки, если собственность не оформлена раньше.

Если кредитный договор подписан с 29.11.2022, крайний срок предоставления документов — срок передачи ключей согласно договору долевого участия или договору уступки прав требования + 6 месяцев на оформление собственности.

Если застройщик задерживает сдачу недвижимости, и вы понимаете, что не успеете предоставить документы в срок, необходимо сообщить об этом в банк. Сделать это нужно до истечения срока, установленного кредитным договором. Достаточно написать заявление о продлении сроков и приложить документы, подтверждающие нарушение сроков застройщиком. Менеджер банка поможет разобраться, какие документы потребуются. В данном случае при отсутствии документов банк также может начислить неустойку.

Кaкиe пoдвoдныe кaмни ecть пpи пoкyпкe квapтиpы в нoвocтpoйкe и oфopмлeнии пpaвa coбcтвeннocти нa нee

Cтaдия cтpoитeльcтвa. Пoкyпaть квapтиpy в нeдocтpoeннoм дoмe выгoднee, чeм в cдaннoм в экcплyaтaцию здaнии — тaкиe квaдpaтныe мeтpы cтoят дeшeвлe. Oднaкo нyжнo yчитывaть peпyтaцию зacтpoйщикa и cтaдию cтpoитeльcтвa, пpeждe чeм oтдaвaть дeньги. Ecли вы пoкyпaeтe жильe eщe нa cтaдии oбycтpoйcтвa кoтлoвaнa или зaливки фyндaмeнтa, пpoцecc cтpoитeльcтвa, a знaчит — и oфopмлeния coбcтвeннocти — мoжeт зaтянyтьcя нa дoлгиe гoды. Пoэтoмy лyчшe пoкyпaть нeдвижимocть в гoтoвoм, cдaннoм в экcплyaтaцию, дoмe, либo в здaнии нa финaльныx этaпax cтpoитeльcтвa — нaпpимep, бeз внeшнeй и внyтpeннeй oтдeлки.

Фopмa дoгoвopa. Moжнo кyпить нeдвижимocть пo cтaндapтнoмy дoгoвopy кyпли-пpoдaжи либo пo дoгoвopy дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe. Bтopoй вapиaнт пpeдпoчтитeльнee, пoтoмy чтo oн:

✅ Гapaнтиpyeт, чтo oднa и тa жe квapтиpa нe бyдeт пpoдaнa paзным лицaм, тo ecть coбcтвeнникoм бyдeтe тoлькo вы

✅ 3aщищaeт oт пpoблeм c oфopмлeниeм зacтpoйщикoм зeмeльнoгo yчacткa, нa кoтopoм вoзвoдитcя дoм

✅ Пoзвoляeт зacтpoйщикy caмocтoятeльнo oфopмлять пpaвo coбcтвeннocти пoкyпaтeлeй, чтo минимизиpyeт вaши вpeмeнныe зaтpaты

Aккpeдитaция нoвocтpoйки в бaнкe. Этo вaжнo для тex, ктo coбиpaeтcя бpaть ипoтeкy нa пoкyпкy квapтиpы. Ecли нoвocтpoйкa или зacтpoйщик нe aккpeдитoвaны ни в oднoм бaнкe, пoлyчить зaйм бyдeт кpaйнe пpoблeмaтичнo. Пoэтoмy пpoвepьтe, являeтcя ли зacтpoйщик пapтнepoм кpeдитныx opгaнизaций — cдeлaть этo мoжнo либo нa oфициaльнoм caйтe caмoй кoмпaнии-зacтpoйщикa, либo нa oфициaльныx caйтax бaнкoв.

Квapтиpa нe гoтoвa. Ecли вы xoтитe oфopмить пpaвo coбcтвeннocти, oбязaтeльнo нyжнo бyдeт пoдпиcaть aкт пpиeмки-пepeдaчи нeдвижимocти. Пoдпиcывaя eгo, вы coглaшaeтecь c тeм, чтo cocтoяниe жилья вac ycтpaивaeт, и пocлe пoдпиcaния зacтpoйщик нe бyдeт пpoвoдить oтдeлoчныe paбoты. Ecли чтo-тo в квapтиpe нe гoтoвo, нo вы xoтитe зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти, нyжнo oбязaтeльнo yкaзaть в aктe вce имeющиecя нeдocтaтки и пoлyчить oт зacтpoйщикa дoкyмeнт-oбязaтeльcтвo, в кoтopoм oн пoдтвepдит дeфeкты и oбязyeтcя иx ycтpaнить. Toгдa вы oфopмитe пpaвo coбcтвeннocти и пoлyчитe гoтoвoe жильe — зacтpoйщик бyдeт oбязaн дopaбoтaть eгo.

Кoгдa нecкoлькo coбcтвeнникoв cтaнoвятcя oдним. Ecли вы пoкyпaли квapтиpy в paвныx дoляx или зaключaли дoгoвop дoлeвoгo yчacтия cpaзy нa нecкoлькиx coбcтвeнникoв, пpocтo тaк oфopмить жильe нa oднoгo влaдeльцa нe пoлyчитcя. Пpи дoгoвope кyпли-пpoдaжи мoжнo бyдeт oфopмить дapcтвeннyю нa тoгo, ктo cтaнeт coбcтвeнникoм. Пpи дoгoвope дoлeвoгo yчacтия — зapeгиcтpиpoвaть в Pocpeecтpe дoгoвop ycтyпки пpaв и oбязaннocтeй пo ДДУ в пoльзy oднoгo влaдeльцa.

Нюансы и сложности при оформлении

Большинство проблем вызывается несвоевременным или неправильным оформлением документов. Владельцы часто откладывают это на потом – иногда из-за нерасторопности, иногда из-за ошибок в документах. Некоторые затягивают процесс сознательно, например, чтобы подольше не платить налог на имущество.

Такой подход наверняка приведет к возникновению сложностей. К примеру, владелец может умереть, и тогда наследникам будет передана не квартира, а имущественные права, и им придется обращаться в суд. Кроме того, наследник может попросту не знать о праве наследования, так как ни в каких документах его фамилия не фигурирует.

Рекомендуем обратить внимание на наличие услуги по оформлению прав у застройщика. Если строительная компания помогает оформить в собственность квартиру при ипотеке, это экономит время и силы покупателей, а самое главное – свидетельствует о ее добросовестности и высоком уровне сервиса.

Когда могут приостановить регистрацию

На практике бывают случаи, когда не удается с первого раза оформить право собственности на жилплощадь. Приостановить регистрацию квартиры могут в таких ситуациях:

• Заявитель подал неполный пакет документов;
• Информация об объекте недвижимости, указанная в документах, не соответствует действительности или является устаревшей;
• На недвижимость наложены обременения или ограничения права собственности;
• Ошибки в бланках;
• Госрегистратор не получил сведения об объекте и его владельце, которые запрашивал в других госорганизациях.

Как происходит процесс регистрации квартиры?

Регистрацией жилья занимается Федеральная регистрационная служба (ФРС). Сам процесс выглядит таким образом:

1. Построенный дом принимает в эксплуатацию государственная комиссия, после чего дольщику выдается на руки передаточный акт. Этот документ является доказательством соблюдения застройщиком его обязательств, а также означает тот факт, что квартира не имеет недостатков и дефектов, которые можно выявить при осмотре, ее отделка соответствует договору. Стоит внимательно отнестись к информации, указанной в акте приема-передачи, поскольку банальная опечатка может повлечь за собой серьезные проблемы с оформлением квартиры в собственность.
2. Бюро технической инвентаризации (БТИ) делает поэтажный план дома и экспликацию квартиры.
3. Далее документы (их полный перечень мы приведем чуть ниже) идут в ФРС. Тут они проходят правовую экспертизу, в результате которой будущий хозяин жилья получит на руки свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Все записи о квартире вносятся в Единый государственный реестр.

Покупка квартиры на вторичном рынке: как оформить право собственности

При приобретении квартиры в ипотеку на вторичном рынке необходимо удостовериться в соответствии документов определенным требованиям до проведения перерегистрации права собственности. Особое внимание рекомендуется уделить таким важным моментам, как отсутствие задолженности перед коммунальными службами, законность перепланировки и т.д.

Кроме того, необходимо выяснить количество продавцов, убедиться в их согласии на продажу недвижимости и в отсутствии прописанных в ней несовершеннолетних детей. Защитить свои интересы в этом случае покупатель может, оформив титульное страхование.

Для оформления регистрации права на квартиру на вторичном рынке заемщик должен предоставить стандартный пакет документов. После одобрения и регистрационной процедуры покупатель получает выписку из ЕГРН.

За что отвечает застройщик

После того как дом сдан в эксплуатацию, городские власти присваивают ему почтовый адрес и оформляют необходимые документы. Присвоение адреса занимает около 2 месяцев, полное оформление новостройки – до 6 месяцев. Жильцы могут уже получить ключи и приступить к ремонту, а процесс все еще будет длиться.

В задачи застройщика входит оформление кадастрового и технического паспортов.

• Кадастровый паспорт – свидетельство того, что новостройка занесена в государственную жилищную базу и с документами у дома все в порядке. Кадастровому паспорту присваивается номер. Убедиться, что дом поставлен на кадастровый учет, можно на сайте Росреестра.
• Технический паспорт – документ, который включает данные о материалах строительства дома, несущих стенах и путях прокладки коммуникаций.

Итак, если вы решитесь оформить документы на квартиру вы должны знать, что этим занимается Федеральная регистрационная служба.

Но, для начала, давайте разберемся в том, что необходимо сделать застройщику:

1. После того как дом будет построен, его должна принять государственная комиссия, они должны провести проверку и определить пригодно ли данное строение для жилья. После этого придаточный акт будет необходимо отдать дольщику. Именно эта справка является подтверждением того, что квартира выполнена без дефектов, а потому может быть приемлема для жилья. Несмотря на то что это всего лишь обычный документ, к нему стоит отнестись очень внимательно, ведь любая ошибка или опечатка понесет в себе серьезные проблемы в будущем;
2. После этого новостройкой будет заниматься Бюро технической инвентаризации, в их обязанности входит составления плана дома и квартир, которые находятся в нем;
3. После того как будут оформлены все документы, их требуется передать в ФРС, где они пройдут экспертизу. Итак, на этом этапе это будет следующий перечень:
   • План дома по этажам (БТИ);
   • Документы о договоренности с застройщиком;
   • Заявления по регистрации на права собственности;
   • Копия паспорта;
   • Оплата госпошлины (для подтверждения нужна квитанции);
   • Передаточный акт;

Помимо этих документов, у вас могут попросить предоставить дополнительные данные, об этом вопросе лучше всего узнать в ФРС вашего города.

Обычно, данным вопросом занимаются профессионалы, но если вы являетесь новичком в этом деле, или же просто решили оформить квартиру сами, вам необходимо заранее уточнить всю информацию по справкам и заявлениям. Сделать это можно в самом ФРС, наверняка стенды в их здании смогут поведать вам о том, что именно необходимо собрать, и в каком количестве.

После всех проверок, собственник сможет ,наконец, получить на руки документы о регистрации прав собственности, все полученные сведения введут в Единый государственный реестр.

Нашел подходящее жилье и застройщика. Как подобрать оптимальную ипотеку?

После того, как вы нашли подходящее жилье и рассмотрели существующие льготные ипотечные программы, нужно оценить свои финансовые возможности.

Ключевой параметр, на который надо ориентироваться — размер будущего платежа. Ежемесячные выплаты не должны заставлять вас экономить на базовых потребностях (питание, одежда, отдых). В этом случае даже незначительного ухудшения материального положения будет достаточно, чтобы ипотека стала «неподъемной». В среднем расходы по ипотеке не должны превышать 35–40% от семейного дохода.

Какие документы потребуются для оформления ипотеки?

Окончательный список определяется банком и зависит от условий кредита.

В большинстве случаев для оформления ипотечного кредита будет достаточно следующих документов:

• паспорт;
• второй документ, подтверждающий личность (водительское удостоверение, военное удостоверение, военный билет, загранпаспорт или СНИЛС);
• документы, подтверждающие финансовое состояние и наличие постоянной работы (справка о доходах и удержанных суммах налога, бывшая 2-НДФЛ или выписка с зарплатного счета, для предпринимателей — налоговая декларация или справка по форме банка);
• документы на квартиру (например, схема помещения, характеристика жилого помещения, отчет о стоимости недвижимости);
• документы, подтверждающие наличие первоначального взноса (выписка об остатке средств на счете или вкладе в банке, свидетельство о праве на получение субсидии, государственный жилищный сертификат, свидетельство о праве участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на получение целевого жилищного займа и др).

Можно ли рассчитывать на помощь государства в погашении ипотеки?

Государство разными способами помогает гражданам в выплате ипотеки. Для того, чтобы ускорить выплату кредита, можно использовать средства материнского капитала или вернуть до 260 тыс. рублей в виде налогового вычета.

Многодетные семьи также имеют право на выплату в 450 тыс. рублей на погашение ипотеки.

Сроки оформления жилья в собственность

После подачи документов необходимо подождать 10 рабочих дней (при подачи через Росреестр) или 12 дней (при обращении через МФЦ). Сроки также будут указаны в расписке, которую вы получите после подачи документов. Каждой заявке присваивается уникальный номер, её статус можно проверить на сайте Росреестра (в случае успешного завершения регистрации вы увидите свою фамилию в графе «Собственник»).

Есть два варианта развития событий:

1. вы можете получить отказ;
2. вы получаете выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости), а также — правоустанавливающие документы, которые являются подтверждением того, что регистрация прошла успешно.

Можно ли отложить получение прав на квартиру?

Получив ключи от квартиры, и въехав в неё, дольщик не становится её полноправным собственником. Это происходит только после регистрации соответствующих прав. Откладывание данного процесса может привести к ряду трудностей:

• Без регистрации прав на квартиру нельзя будет в ней зарегистрироваться. А это, в свою очередь, сулит проблемы с трудоустройством и оформлением ряда социальных услуг (в том числе льгот).
• С данной квартирой нельзя совершать сделки.
• Трёхлетний срок, в течение которого при продаже квартиры придётся платить больший налог, отсчитывается с момента регистрации прав на неё. Соответственно, чем дольше владелец откладывает оформление объекта недвижимости, тем позже он сможет продать её на выгодных для себя условиях.
• Не удастся получить материнский капитал на данную квартиру. Это возможно только после регистрации прав собственности на неё.

Покупка в новостройке: подводные камни

Поскольку в новостройке приобретается жильё, которого ещё нет, перед подписанием ДДУ нужно взвесить все достоинства и недостатки такого варианта.

Поэтому нужно учитывать следующие правила:

• Проверять надёжность застройщика. Нужно оценить качество и сроки сдачи уже построенных им объектов.
• Оценить степень готовности дома. Слишком рискованно приобретать жильё в доме, который только начали строить или строят очень медленно.
• Аккредитация в банке. Важно проверить выдаст ли банк кредит именно под покупку жилья у данного застройщика. Сделать это нужно, естественно, до подписания договора.
• Оценить наличие инфраструктуры рядом с объектом. Важно, чтобы она уже была, а не только была обещана в будущем.

Все эти факторы очень важны. Их правильная оценка позволяет существенно снизить риски при строительстве квартиры.

Похожие записи:

• Тарифы страховых взносов с 2023 года
• Создание резерва по сомнительным долгам в бухгалтерском учете в 2022 году
• Решение суда по гражданскому делу